关于澳大利亚的房产折旧退税 你了解多少?

在投资房产时,您会赚取一笔收入,表现形式为租户向您缴付的租金。与其他能够产生收入的项目一样,您也能在房产投资方面享受不同的税收减扣。一般情况下,这些税收减扣是针对您花钱的项目,例如物业管理费,市政管理费以及其他杂费。然而与上述费用不同的是,房产折旧减税是税务机关所称的非现金减税”这意味着您在申报减税时并没有实际支付现金。由于这一原因,房产折旧减税也被称之为“纸上减税”。

什么是房产折旧?

折旧?(Depreciation),让您可以为所投资的房产随着时间推移而产生的磨损申报减税。比如说,如果您的年收入为 10万澳元,而您申报了1万澳元的减税,那么您只需对 9万澳元的收入付税。这种减税,承认了建筑物自身及其装置和设备(空调、窗帘、地毯等)会随着时间的推移出现磨损,并最终需要更换。但这些物品是否是由他人(开发商或前任房主)购买的并不重要,作为现任房主的您仍可继续申报减税,因为它们会持续的贬值。

《1997 年所得税评估法案》 (Income Tax Assessment Act 1997)中有两大章节涉及到了折旧减税:

1、第 43 章(基本工程折旧):基本工程折旧(通常称为“建设折旧”)是指建筑自身的建造成本,例如混凝土和砖块,加上基本成本项目,包括游泳池、水疗中心、自动门以及造价估算师确认的众多其他项目。

2、 第 40 章(装置和设备):装置和设备是指建筑物内部的物品,例如烤箱、洗碗机、地毯以及窗帘等。具体列表项目较多,详见:澳大利亚税务局可折旧资产目录(ATO List of Depreciable Assets)。

房产折旧退税的具体建议

注册工程估价师(Quantity Surveyor)会对投资房的每个部分分类,并准备一份“房屋折旧计划表”(Depreciation Schedule),房东就可以合法的申报退税了。聪明的房产投资者甚至可以同过房产折旧的退税,来提高整个投资的回报率,以下是一些具体做法的建议:

1、不要忽略小的折旧物品

“积少成多“在房屋折旧这方面体现的淋漓尽致。在为投资房添置电气等物品时,心里要记住一点:$300以内的物品是可以直接抵税的,不需要走复杂的过程,举例来说,如果你想给投资房买个微波炉,那么买一个$290的,而别买$310的,前者可以立刻简单的做全额折旧抵税,后者则要准备折旧计划表等一系列文件。另外可以注意的一点是选择价格在“低价类别”区间里的电气,“低价类别”是指价格在$300到$1000范围内的物品,折旧率相对较高。举例说明:如果你想为投资房添置一个新的炉具,$1,200的炉具的折旧率是20%,而$950的炉具因为在“低价类别”里,折旧率为37.5%每年。

2、做房产折旧报告本身的开销都是可以抵税的

房产折旧报告通常需要专业人士来准备,如果是在每年财政年结束前(6月30日)做好并付费的,那么也可以作为折旧抵税的一部分获得全额退税。从数据来看,房产投资者在第一年就可以退回平均$4,000到$15,000不等的税款。房产的年龄和折旧抵税有直接的关系,通常来说,房子越新,折旧抵税就越多。

3、装修房的折旧抵税

折旧抵税不一定是新房,你可以买一套100年旧的老房子,只要房屋装修过,你就可以申报折旧抵税,哪怕当时装修的时候你还不是屋主,也可以申报。唯一的条件是,装修必须是在1987年之后进行的。所以各位房产投资者可以看看自己名下的房产,无论多旧,都可以向会计咨询下是否可以通过折旧抵税,也许会有惊喜。

4、旧房子的折旧

新房可以获得最大程度的折旧抵税,这不假,但大家也不要忽略和低估旧房子的折旧。通常来说,房产的第一年折旧抵税金额在$4,000左右,无论新旧。这部分内容要根据具体情况和会计师确认。

5、买旧房装修的折旧

不少有经验的房产投资者盯准了通过购买旧房,然后通过装修增值的这一个市场,确实很有的做。如果你想通过折旧抵税来降低装修开销,增加投资回报,那么在你打算装修之前,最好邀请一位注册工程估价师(Quantity Surveyor)对房屋进行检验,他们会给你将要拆除的房屋部分或家电估值,为之后的折旧抵税做准备,积累起来也可能是个不小的数目。这里需要着重注意的是,装修前房子本身必须是有收入的(比如出租获得租金),才能达到对装修进行折旧的目的。

6、旧房子如何折旧

刚才第4点提到旧房子的折旧,房东请谨记,如果想申请折旧抵税中的建房津贴(Building Allowance),房子必须是1987年9月之后建造的。也许你会问,那1987年之前建造的房子能申请折旧抵税吗?答案是:可以,但有很多限制。对于1987年前建造的旧房子,房东可以对地毯、炉具、窗帘等物品申请折旧抵税,无论房子年龄有多大。

这里告诉大家一个秘密,大多数工程估价公司都愿意向客户保证投资房第一年的折旧退税额超过他们的收费,甚至可以达到他们费用的两倍,否则愿意免费为你提供折旧报告,无论房子新旧。

7、之前不知道错过的折旧抵税怎么办

如果你在今天读了这篇文章前对房产折旧抵税不了解而错失了申报,那该怎么办?不要着急,按照相关法律规定,你可以往回调取最近两次的退税申请(Tax Returns)然后补报房产折旧抵税,也许会花费你一些额外的会计费,但也许退回来的税款会大大超过这点开销。

如果对房产折旧退税有疑问的读者朋友可以根据自己的具体情况和房产的各项资料向有经验的注册会计师查询。在澳洲做房产投资者,第一件事要学会的,就是如何借助各方面的专业人士帮自己打理投资房。

房产折旧的常见问题

Q:折旧周期最长可以是多少年?

澳洲税局规定,任何建筑物的最长折旧周期只有40年。

Q:折旧方式都有哪些?

一般来说,投资者可以根据自己的财务状况选择Prime Cost Depreciation(PC)或者Diminishing Value Depreciation(DV),这两种方法在计算上存在差异。通常来说,DV用的比较普遍,因为投资者可以在前5年实现大部分的折旧退税。

Q:如果是1985年以前建成的物业,是不是就一定不能进行折旧退税了?

也不一定,这取决于前任业主的折旧进程。

Q:怎样确定物业的年龄?

一般来说,确定物业的年龄有以下种方式:Original Application Approve Date、Occupancy Certificate Date和Final Inspection Date。折旧公司会根据具体情况进行判断。

Q:对于前任业主所作的翻修和改建,现任业主可以进行申报吗?

可以。对于1992年2月27日以后所作的翻修,折旧公司会依据具体情况给出分析报告。

关于房产折旧的七大误解

1、只有新的房产才能进行折旧减税。——错误!

有一种说法是只有新的房产才能进行折旧减税。这是不对的。事实是,旧的房产也能进行折旧减税,因为您的房产购买价格中包含了土地、建筑、装置以及设备。这意味着在1985年(即建筑折旧出台之年)以前修建的房产也能进行折旧减税。无论您投资产品的修建年限如何,都应当让造价估算师为您进行房产测量,并为您提供一份报告。

2、建筑楼层越高,折旧数额越大。——正确!

听起来有点奇怪,但这却是事实。建筑楼层越高,其获得的装置与设备折旧越高,因此折旧申报数额也越大。随着建筑高度的增加,某些设备变得必不可少,例如电梯(以及其他运输服务)。其他不太明显的设备还有,消防软管卷盘以及对讲机等等。高层建筑能获得较高折旧减税的另一个原因在于开发商需要提供更高比例的装置和设备等配套设施。例如,某些高层建筑拥有游泳池、健身房,甚至小型电影院。

3、所有的建造成本都能申报折旧减税。——错误!

在澳大利亚,我们很幸运能够根据投资房产的折旧来申报减税。但并不是所有的建造成本都有这一资格。

在申报某座建筑的折旧时,从根本而言,我们是在申报它现有的价值。所以说,拆除或清场等费用不能进行申报。后院绿化是另一项您需要小心处理的建造成本。树木和草会不断生长,所以并不会随着时间的推移而出现贬值!

4、建筑利润可以申报折旧减税。——正确!

如果您将您的投资房产直接交由某建筑商来完成,那么您可以对该建筑商在这项工程中所获得的利润部分进行申报。但如果您是从投机型建筑商/开发商购买的成品住宅,那么您的申报金额中则不能包含其建筑/开发利润。

5、在接近本财年年底购买的房产不值得发行折旧减税报告。——错误!

在您拥有房产的第一个财政年度——即使您是在接近本财年年底才获得房权的——投资者为其接近6月30日所购买的房产申报数千澳元的减税情况并不少见。为什么?房产内价值低于300澳元的特定装置物品以及价值低于1000澳元的“小额组合”物品可以按照18.75%的较高比例享受一次性抵税。由于这些金额都不是按比例进行折算的,因此可以全额申报减税,无论您拥有房产的时间是1天,还是365天。

6、家具布置可以增加您的折旧申报金额。——正确!

布置家具是增加折旧减税的另一种途径,因为这可以享受更高的折旧率。例如,开发商提供的价值20,000澳元的家具套餐仅在第一年内就可以另外获得10,000澳元的减税。但要记住,配置家具不一定是适合所有房产和地理位置的最佳选择。其更适合于在流动人口较为密集的地区用于吸引短期租户和度假出租的小面积单居室或两居室公寓。对于已经装修过的其他房产类型,可能较难采用这一方法。

7、会计师可以编制折旧表。——错误!

事实是会计师、房地产经纪人或房地产估价师均无资格为您的房产编制折旧表。澳大利亚税务局明确规定,只有造价估算师才有资格对未知的初始建造成本进行估算。