对于澳大利亚购房合同中日落条款(Sunset Clause)的简介和新政解读

在澳大利亚购买期房(off theplan properties)的合同当中,都会有一个叫sunset date的概念,即最晚交房时间。因为本身澳大利亚期房合同中没有具体交房时间的原因,所以买卖双方都可以在超过了该最晚交房时间之后,还没有能交房的情况下,终止购房合同或购房交易,买家可以拿回已经支付的款项,来避免无限期等待交房的情况发生。该项条款一般被称为sunset clause (日落条款)。
最晚交房时间,并非实际交房时间

首先我们要明确的是上述所说的sunset date,即最晚交房时间并不是实际交房时间,而是一个让买卖双方都可以在超过该时间后,如果还没能交房的情况下,终止或者退出购房合同或购房交易的时间。因此,从另一个角度去解读的话,该时间又可以被理解成为最早买方可以退出合同的时间。一般而言,该最晚交房时间都会远长于实际交房时间,因为作为卖方而言,比较长的时限可以更大程度上的包容在开发或建造过程当中可能产生的延误。同时,也能够给予买方一个比较确定的被合同约束的时限。所以,日落条款一般来说都是保护买卖双方利益的。

日落条款被滥用?

如上文所提到的,制定日落条款的初衷,其实是给予买卖双方一个相对确定的被合同约束的时限,同时也给予买方一个,万一出现意外情况,还能够避免无限期等下去的退出机制。而且,在期房买卖的过程当中,买家一开始支付的首付款(大多数为总房价的10%)都是给到律师的信托账户里面,直到卖方能够交房那一天,才会释放给卖方,所以对于卖方来说,尽快交房才能够做到对其利益最大化。说的通俗点,卖方只有在交房的时候才能够终止其建筑投入,并且回笼资金。卖方利用日落条款,故意拖延交房时间直至合法退出合同的发生概率相对比较小,因为卖方重新再卖出同样物业所获得的利润还不一定能够支付其故意拖延所产生的额外建筑费,人工费和其商业贷款利息等费用。并且这样对于卖方整个的声誉也会造成极其不利的负面影响。

可是在前几年,在新南威尔士州(NSW) 房价高速上涨的特殊背景之下,也曾经有卖方,虽然是个例,利用过该条款的漏洞,来终止与原买家的合同,从而再高价卖出。所以新南威尔士相关政府部门就重拳出击,颁布了新的法令来加强对于买方的合法保障。

新的保护

CONVEYANCINGACT 1919 – SECT 66ZL

Rescissionunder sunset clauses

66ZLRescission under sunsetclauses

(1) In this section:

“off the plan contract” means a contract for the saleof a residentiallot (the
“subject lot” ) that has not been created at the time that thecontract is entered into.

“residential lot” means a lot (whether a strata lot orotherwise) that is residentialproperty within the meaning of section 66Q.

“sunset clause” means a provision of an offthe plan contract that provides for the contract to be rescinded if the subjectlot is not created by the sunsetdate.

“sunset date” means the date set out in the offthe plan contract as the latest date (subject to any extension provided forin the contract) by which the subjectlot must be created.

(2) Forthe purposes of this section, a lot is created when the plan creating the lotbecomes a registeredplan.

(3) A vendormay rescind an offthe plan contract under a sunsetclause if the subjectlot has not been created by the sunsetdate, but only if:

(a) each purchaserunder the contract, at any time after being served with the notice undersubsection (4), consents in writing to the rescission, or

(b) the vendorhas obtained an orderof the Supreme Courtunder this section permitting the vendorto rescind the contract under the sunsetclause, or

(c) the regulationsotherwise permit the vendorto rescind the contract under the sunsetclause.

(4) It isa term of an offthe plan contract that a vendorwho is proposing to rescind the contract under a sunsetclause must serve each purchaserunder the contract notice in writing at least 28 days before the proposedrescission that specifies why the vendoris proposing to rescind the contract and the reason for the delay in creatingthe subjectlot.

(5) A sunsetclause cannot automatically rescind an offthe plan contract and, if it purports to do so, it is to be read as if itinstead permits the contract to be rescinded on or after the sunsetdate in accordance with this section.

(6) TheSupreme Courtmay on the application of a vendorunder an offthe plan contract make an orderpermitting the vendorto rescind the contract under a sunsetclause but only if the vendorsatisfies the Courtthat making the orderis just and equitable in all the circumstances.

(7) Indetermining whether it is just and equitable in all the circumstances the Courtis to take the following into account:

(a) theterms of the offthe plan contract,

(b)whether the vendorhas acted unreasonably or in bad faith,

(c) thereason for the delay in creating the subjectlot,

(d) thelikely date on which the subjectlotwillbe created,

(e)whether the subjectlot has increased in value,

(f) theeffect of the rescission on each purchaser,

(g) anyother matter that the Courtconsiders to be relevant,

(h) anyother matter prescribed by the regulations.

(8) The vendoris liable to pay the costs of a purchaserin relation to the proceedings for an orderunder this section unless the vendorsatisfies the Courtthat the purchaserunreasonably withheld consent to the rescission of the offthe plan contract under the sunsetclause.

(9)Nothing in this section limits any right that a purchasermay have to rescind an offthe plan contract under a sunsetclause.

(10)Notice may be served on a purchaserby serving it on a person who is authorised under the offthe plan contract as a representative of the purchaser.

(11) Aprovision of an offthe plan contract has no effect to the extent that it is inconsistent withthis section.

上述为新加入的法令条款原文,简单来讲,新的法令对于卖方想要根据日落条款的规定来终止合同的行为,提出了如下要求:

·   卖方如果想要终止合同的话,必须给到买方至少提前28天的书面通知;

·   上述通知必须列明卖方想要终止合同的行为以及理由;

·   买方可以选择同意终止合同。如果买方不同意或者没有明确回复的话,那么卖方必须获得澳洲高等法院的法庭命令,才能够继续终止合同的行为

澳洲高等法院在考量卖方希望终止合同的诉求时,会考虑包括但不仅局限于下列的因素:

Ø 合同本身的约定;

Ø 卖方终止合同的行为是否合理;

Ø 卖方未能按时交房或延迟交房的理由;

Ø 该项房产的市场价值是否已经上涨;

Ø 终止合同对于买方的影响;

Ø 其他法庭认为相关的事宜

卖方需要支付高等法院的相关费用。除非卖方能够证明买方不同意终止的行为是不合理的。显而易见,该项新的法令对于证明的责任从买方的身上反转到了卖方的身上,这也就意味着卖方需要证明其延迟交房是出于自身不可抗力的因素而导致的。

Jobema Developments Pty Limited v Zhu[2016] NSWSC 3

作为‘新的起点’,该案件是新法令颁布后判决的第一个案件。该案件中的买方 (Mr. WU) 和原始卖方 (Xycom) 于2013年12月6日签订了期房买卖合同。合同中的日落时限为2015年12月31日。在2014年10月份,Xycom把整个项目卖给了新的开发商 (JobemaDevelopments),因此本身相应的买卖合同,包括 Mr.WU的合同也顺应地转接给到了新的开发商。在当时,原卖方 Xycom只进行了极少的建筑工作,以至于该项目直到2017年仍未能成交。在原始日落时限到期前,Jobema Developments曾经尝试和Mr. WU沟通,提出了延长日落时限的邀约,但是前提是Mr. WU需要接受涨价来变相承担增加的建筑费用。Mr. WU拒绝了该邀约和涨价的要求。在2015年12月1日,Jobema Developments发出了终止合同的书面通知给到 Mr. WU。并且在2015年12月22日,JobemaDevelopments向高等法院提出了申请法院令的诉求。

法官JusticeBlack驳回了JobemaDevelopments的申请,判决允许新卖方终止合同的诉求是不合理且不公平的。该案件判决的重点如下:

ü 法院认为,JobemaDevelopments在接手原卖方楼盘的时候,清楚知道项目的具体进度。因此,在接手楼盘的同时,也承接了原卖方合同里面的义务,即竭尽所能地在日落时限前完成建造及相关注册;

ü 另外,关于JobemaDevelopments认为在2014年其接手楼盘的时候,新法令的颁布是无法预见的观点,法院也予以驳回。法院认为法令的更新或改变,对于购买期房的买方提供了更多的保护,这是开发商应当预见的商业风险;

ü 同时,法院还强调卖方或开发商应当给予所有买家公正和公平的对待。对于JobemaDevelopments有选择性地只针对同意其提出的邀约的买家来延长日落时限的行为,也是法院驳回其诉求的原因之一

总结

新的法令的颁发,无疑是对于期房的购买者提供了更多一重的法律保障。在越发完善的法律体制和严谨负责的澳洲律师的保驾护航之下,期房购买者的合法权益将更加坚实稳固。