姻亲房(Granny Flat)投资

目前,越来越多的投资者开始热衷于在自住房或者出租房的土地上增建姻亲房(Granny Flat),这种策略最大的好处就是能带来额外的租金收入,其平均20%以上的投资回报无疑成为使其成为不折不扣的“现金牛”。

姻亲房最早只是在昆士兰边远地区以及一些低增值地区比较流行,但自从2009年新州政府推出可负担住房环境规划政策(Affordable Housing State Environmental Planning Policy ,AHSEPP)后,姻亲房便日益成为颇受青睐的投资策略。 AHSEPP的目的就是通过鼓励营建更多的姻亲房,解决新州日益严重的住房短缺困境。该政策放宽了对姻亲房的审批要求,流程也大大简化,最快可在10天之内拿到规划批复。

 

作为附属居所,姻亲房有独立的使用功能,但没有独立的产权。在建筑形式上,可以是从主要居所隔离出的独立空间,也可以是主要居所的加建部分,但最理想,同时能带来最高回报的是有独立的全新建筑。专家指出,这种形式的姻亲房报批更容易,对租客更有吸引力。与那些改建(如车库)的姻亲房相比,往往成本也更加合算。

姻亲房投资回报

据专业人士介绍,新建姻亲房投资的平均回报率在20%左右,能立即带来正现金流。根据他们的经验,建设一套全新的姻亲房平均成本为10万,每周可获得410元租金,年租金收入超过2万。

 

对于希望获得投资退税的人士来说,全新的姻亲房每年的物业折旧可以达到6000元,可以带来可观的退税收益。

 

设计合理的姻亲房还能给物业带来增值。公司在Carlingford的一套物业原来的物业估价为68万,在业主投资12万加建一套姻亲房后,物业估价升至85万5千,净增值5万5千,投资回报达到了45%。一套附有姻亲房的价值50万的物业,每周租金可超过820元,整套投资房产的投资回报因此达到了9%,远远高出物业市场的平均投资回报。

 

至于租金收入,根据区位不同会有所差异。以下是公司在新州部分郊区所造姻亲房的租金比较。

 

郊区 周租金 月租金
Bossley Park $ 360 $ 1440
Ermington $ 460 $ 1840
Glen Alpine $ 390 $ 1560
Greystanes $ 420 $ 1680
Carlingford $ 465 $ 1860
Sylvania $ 510 $ 2040
St Marys $ 330 $ 1320
Rooty Hill $ 340 $ 1360
Seven Hills $ 350 $ 1400
Rosemeadow $ 330 $ 1320
Marrickville $ 550 $ 2200
Normahurst $ 410 $ 1640
Yagoona $ 380 $ 1520
Wentworthville $ 510 $ 2040
Yagoona $ 410 $ 1640
Cromer $ 525 $ 2100
平均租金      $ 421             $ 1685

姻亲房的贷款

据专业人士介绍,姻亲房的贷款可达造价的70%,因借款人的实际财务状况而定。

姻亲房设计要求

新州大多数的姻亲房设计审批实行的是合规开发体系(Complying Development),这意味着如果设计符合AHSEPP的开发要求,通过有资质的专业公司最快可在10天内通过审批。如果设计方案不符合合规开发的要求,就需要向当地政府递交开发申请,这样一来时间就可能会拉得很长。

政府对姻亲房的设计要求十分详细,对地块和建筑分别列出了明确的要求。

(1)地块和面宽要求

姻亲房的地块面积不能小于450平米,地块面宽不能小于12米。根据地块面积不同,面宽、退界和建筑覆盖率的要求也不同。

面宽

地块面积 面宽要求
450-900平米 12米
900-1500平米 15米
1500平米以上 18米

建筑退界要求

地块面积 边界 前界
450-900平米 3米 0.9米 4.5米
900-1500平米 5米 1.5米 6.5米
1500平米 10米 2.5米 10米

建筑面积 , 覆盖率 & 景观面积要求

地块面积

建筑覆盖率 建筑总面积(包括已建物业) 景观面积
450-600平米 50% 330平米 20%
600-900平米 40% 380平米 25%
900-1500平米 30% 430平米 35%
1500平米以上 30% 430平米 45%

(2)建筑设计要求

 建筑面积和层高

  • 姻亲房外墙内建筑面积不能大于60平米;
  • 可以是一睡房、两睡房或三睡房设计;
  • 层高最高不超过5米,如果退界点超过3.8米,将使用特殊的计算公式;
  • 如果作为已有建筑的一部分,墙必须满足防火要求

 雨水排放

  • 必须满足当地政府的雨水排放设计要求
  • 如果物业高于街面,可以直接和主要居所的下水管道联结,或者与街面的雨水管道连接;
  • 如果物业地基低于街道,必须有雨水抽取设备,或者额外建造吸收渠道。

污水排放

  • 要注意后院是否有主要的污水排放管道。最好从悉尼水务局索要一份污水管道布置表对照核实;
  • 如果后院有污水排放管道,并且正好落在姻亲房的规划范围内,就要额外投入5000-10000元将污水管道包住。如果建筑不从污水管道上通过,只需要标示出来即可,费用约在1100元。

大树

姻亲房必须建在6米以上大树的3米之外 (无论是自己地界内还是邻居地界内的树)。需要如果院内有大树,一般都不会通过AHSEPP的要求,而需要转入地方政府的审批程序。

 

需要特别提醒的是,尽管新州简化了姻亲房的报批流程,并因此大大降低投资成本,但部分地方政府仍然希望从中分得一杯羹,要求对姻亲房开发收取名为94条款的贡献费(Section 94 Contributions),费率通常为建筑成本的1-2%,最高可达到2万。

 

除了报批,姻亲房的设计也是获利关键。公司因此注重个性化的设计,因为这对于着眼长期的投资者来说是更加理想的选择,很多客户看重的是长期的增值空间和租金回报,个性化的设计能带来更好的回报,因为能为房客更好地营造出家的氛围。

 

建造Granny Flat的7个步骤

  1. 初步了解
  2. 免费现场勘察和报价
  3. 设计阶段
  4. 审批阶段
  5. 内部设计和材料选择
  6. 签合同
  7. 施工阶段