低成本高回报的姻亲房(Granny Flat)

第一次接触姻亲房(Granny Flat)是在悉尼东区上大学时。有一位来自海外的同学就是住在大学附近的一间Granny Flat,这是房东在自家后院增建的小房子,有独立的出入口,自己的卧室、客厅和浴室,当时就觉得环境比公寓好多了,租金也非常合理。

从Granny Flat的名字就可以猜想到,最初的原意是用来给年迈的父母,亦即Granny(奶奶爷爷们)居住,目的是让父母可以住在附近方便照顾,同时不用同住一室,仍可以保留各自的个人空间。另外也可作为招待远道而来的亲朋好友的居所,或是自由职业者,如作家或画家的创作工作室,更可成为家居办公室。近年房价高企,不少年长的子女无力自置物业,甚至不能负担高昂的租金,但又不想和父母挤在一个屋檐下生活, Granny Flat便是暂时解决居住问题的一个好方法。有些人由于住房比较小,希望扩大居住的空间,但是没有经济能力重建。花少量的金钱便可在后院空地上加建一间Granny Flat,便可以很容易达到目的,是一个不错的选择。

当然Granny Flat除了可以给亲人居住外,还可以作投资物业出租,回报还非常可观。一般的Granny Flat大约只需10至15万建筑费,但回报率高达20%,每星期的租金可以高达$400至$600,视乎所在地区及设备而定。和一般普通住宅比较,Granny Flat 投入的资金相对小,仅为普通住宅的10%-20%。由于只是建造在原有住宅的土地上,所以审批简单,而建造时间也不长,但出租收益却远高于一般普通住宅。此外,用作出租的Granny Flat还可以和其他投资物业一样申报折旧,房内的设施,如电器、地毯、热水器和空调都可以按照同样的折旧率申报折旧,带来可观的退税收益。

要留意的是Granny Flat作为附属居所,可以有独立的使用功能,但没有独立的产权。Granny Flat除了可以在主要居所范围内加建外,也可以是从主要居所隔离出的独立空间,但必须有独立的出入口。还有不是所有住宅都可以加建Granny Flat的,每个州的法例不同,所以必须向所属的市政府查询细则。以新州为例,Granny Flat的地块面积不能小于450平方米,地块面宽不能小于12米。Granny Flat外墙内建筑面积不能大于60平方米,可以是一睡卧室、两卧室或三卧室设计。

新州政府为了舒缓房屋供应紧张,也将Granny Flat的申请时间缩短,大约十天便可获审批,因此Granny Flat的数量近年急升。不过,Granny Flat并非全无缺点。如果您在后院建造了Granny Flat,也就意味着活动的空间缩小,本来可以在后院进行的活动,例如烧烤或小孩的游乐区也可能要取消。还要留意的是,虽然原有的住宅和Granny Flat可以分别出租,但Granny Flat是附属于主住宅,故不能独立出售,两者必须捆绑在一起,可能会令部份买家却步。因此,在加建 Granny Flat 前,应该细心考虑自己的情况和需要,不要单单因为租金回报高而作出草率的决定。