Melrose

所在区域

2017最受关注的项目:Melrose Park

最近刷爆朋友圈的Melrose Park项目相信已经路人皆知了,是什么原因吸引的大家的眼球!水滨住宅,大型社区第一期,不到40万的起售价格,10年社区规划,澳大利亚顶级开发商鼎力承建,打造Parramatta河北岸的高档水滨商住社区,或将成为第二个Rhodes。

Melrose Park区域的位置,可以说是交通非常便利,就在悉尼东西向生命线之一的A3公路(Victoria Road)以北,大家可以沿着A3公路轻松驾车前往这里。停车位也非常多,不仅有露天停车场、还可以选择路边停车。

来到Melrose Park区域的第一感觉是开阔,众所周知悉尼的北区地势是高于Parramatta河南岸的,所以,即使是多云天气,也可以轻松看到City的天际线,以及河对岸Rhodes、Wentworth Point的高楼。

Melrose Park项目特点1:

未来内西区最盛大的新区建设

• 高达4辆电动混合动力公交车将会供该区免费使用;
• 带来超过1亿澳元的公益事业;
• 主要基础设施的升级;
• 新增渡轮Ferry到Parramatta、CBD;
• 规划中的轻轨通过该区域;
• 向Melrose Park公立学校投放$200万澳币补助金;
• 增加1500 个全职岗位;
• 整小区将增建6000套房屋;
• 增加1万平米零售商铺;
• 将拥有3所幼儿看护中心;
• 还包括建设3000平米新社区设施。

Melrose Park项目特点2:

本土著名开发商大规划整体开发

Melrose Park的开发商Payce集团,也是澳洲本地著名上市龙头企业,一直以优质的建筑质量,别致的设计理念,高档的用工用料而闻名,在悉尼开发了多个成功住宅项目,包括已经交付的 悉尼Wentworth Point的水滨半岛豪华公寓Waterfront,East Village(荣获悉尼多用途建筑奖)、Platinum以及Riverwood的华盛顿公园(荣获悉尼年度区域设计奖),等。

悉尼地标建筑:Central Park Chippendale,荣获2014年世界建筑奖“Best Tall Building Worldwide”,2015年在MIPIM Best Innovative Green Building评选中,荣获“世界最高奖”)。悉尼城区改造典范Washington Park,荣获悉尼最佳区域设计奖。

本次MelrosePark是悉尼政府与开发商强强联合之作,从建筑到内饰,都是悉尼民居建筑行业的高标准之作。

Melrose Park项目特点3:

现代时尚的高科技社区

Melrose Park小区内将成为悉尼首屈一指的高科技应用社区,小区将拥有自己的智能化App,每一个住在小区内的住户都可以使用App,通过手机/电脑,随时获取小区相关的信息,查询列车时间、预定餐馆、使用共享单车,一个App全搞定。这在澳洲尚属首家!另外,Melrose Park还将在区域内免费提供免费无线网络,完美覆盖整个区域!简直是福音!

Melrose Park项目特点4:

绿色环境,便利交通

Melrose Park是充满绿色的,在社区规划中,总共有8.2公顷的社区开放活动空间,加上现在周边的Meadowbank Park公园、George Kendall Riverside Park河畔公园等,已然将成为绿意盎然、环境优美的居民社区。

除了现有的bus、政府将在小区内部提供四辆电动混合动力公交车,供该区居民免费使用,还有未来的轻轨计划,从第二CBD Parramatta,经过Melrose Park,到达Sydney Olympic Park。并且在未来,共享单车将覆盖社区,方便居民短途出行或游玩。

Melrose Park 项目背景

由澳洲上市公司PAYCE作为开发商,Sekisui House作为承建商共同开发打造的工期超10年的Melrose Park,是目前悉尼市场上唯一的大型社区打造计划。 项目预计投入60亿澳币的资金, 打造的区域面积超过25公顷;小区内包括了4900套住宅,150套公租房,共计5050套居住房。同时还将开发出15,000平方米的商业用房,和10,500平米的零售用房。整个小区还将包括3000平米的社区多功能设施用地,2500平米的托儿所(3个)。除此之外各种基础设施的打造和升级是必不可少的内容。

作为内西区的一块不多被人提及的地方,它的名字来源于纪念 aviator Charles James Melrose (1913-1936),他曾经独自完成了1934年的墨尔本飞行比赛。它坐落在距离CBD西北方向15公里的地方,距离第二CBD,parramatte仅6公里,并且靠近Parramatta River(北边)。

Melrose Park 项目投资可行性

从投资的角度出发,一套房产合不合适投资主要参考的因素不外乎:房屋价格,增值潜力,租金回报,风险控制。Melrose Park 这个区如果作为投资选项的话表现会如何呢?我们接着往下看:

1. 房屋价格

将Melrose Park和其相邻两个区域也做了相同的对比,Melrose Park的一房跟两房售价依然低于市场二手房的中位价,但是,Meadowbank和Ermington的三房价格相比Melrose Park要低(7万)左右。 数据本身反映的其实是Meadowbank和Ermington的二手房价格跟Melrose Park的楼花价格进行的对比,有心的读者可以自己查询上述两个区域的新房价格,Melrose Park的三房价格略低于Meadowbank和Ermington。

2. 租金回报

由于Melrose Park 目前是house用地以及industry用地,所以关于Apartment租金数据不详,但是根据最新的相邻两个区域的租金市场来分析,最早一批Melrose Park将在2020年初交房,届时,一房的租金价格将会在450-500每周,两房租金将会在520-580每周,三房的租金价格将会在660-750每周。
对应预售价格来看的话,Melrose Park项目的一房租金回报大约在4.7%, 两房的租金回报大约在4%,而三房的租金回报在3.75%左右。按照目前的贷款利率情况来看,本地人士购买本项目基本可以实现正负现金流持平的情况。

3. 增值潜力

Melrose Park 有什么增长潜力?笔者认为,单就特色而言就足以看出增长潜力了,其他的规划因素,资本因素等等都不在今天这篇文章的讨论范围之内。Melrose Park是一个要打造10年的一个超大型社区项目!

笔者做了一点点小的研究,根据Melrose Park大型社区的特性这里提取了具有相似特征的waterloo和Rhodes进行分析对比:
大型社区中的waterloo从2011年到2016年新建公寓数量大约在5100套。房价增幅在这五年内的数据从2011年的513,500澳币(中位价)到了2016年的833,500澳币(中位价)。

半岛社区Rhodes的新公寓批建量在相同时间段内的数量大约在2600套左右;而在房价方面2011年中位价是600,000澳币,而2016年的中位价是836,250澳币。

不论是内城区大型社区的waterloo还是半岛社区Rhodes,五年的房屋批建量都相当巨大,而在此同时,由于有着明确的社区规划,人们对这些社区越来越认可,从而导致了以上两个社区的房价增长都是相当的客观。对比Melrose Park,整体的房屋批建量不低于Rhodes,开发面积大小与同期之下的waterloo和Rhodes相当。整体预售价格相对目前市场价格偏低,特别是一房跟两房售价,所以投资首选户型为一房或者两房为佳。

(社区:澳洲社区的概念归纳总结出来就是特定区域之内拥有综合生活设施,其中包括了学校,商铺,医院,购物中心,公共交通设施,公共基础设施等)

Melrose Park项目自住可行性

自住需要考虑的因素会更多:出行方便程度,价格,交通,购物,安全,学校,医院等等。

在内西区,交通相对便利,购物相对比较方便,增值潜力相对看好,生活环境相对较好的条件之下,Melrose Park在价格上面的确做到了一期赚口碑的低价格。 购买一房或者一房+书房的户型基本都可以拿到首次置业补贴和印花税减免,部分两房可以拿到部分的印花税减免。没有物美价廉,有的是一分钱一分货!不必过分纠结在购房的某一个细节上面而导致购房失败,很多时候打败自己的往往是自己而不是别人。

最后,Melrose Park项目将于14号开启价值700万澳币的展厅,整体项目一期将于26号开盘,目前消息EOI数量已经突破800份,坊间各种流言四起,有好有坏,对此项目有兴趣的读者需抓紧时间交定金下EOI,把队先排起来,虽然人数有点多,只要心态足够好,不要太贪心,选择到一个相对具有性价比的户型还是没有什么问题的。就算没有挑到满意的户型,定金都是fully refundale退还的,所以排队没有后顾之忧!!!

看完有没有很心动呢!遇见下一轮机遇,您不容错过的Melrose Park!见证悉尼史上的巨型项目,十年规划开始起步!
政府重点城区规划助阵,顶级开发商鼎力呈现,内西区水岸住宅,最有价值的是时间和规划,投资的是潜力无限的未来!
该项目第一期将以低于市场40%的价格为整体规划造势,仅需$39万起,即可实现房东梦!